中原地产:疫情影响逐步淡化 4月广州二手成交再涨近3成

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所属分类:股票杠杆

2020年4月(1-29日)广州市二手中介网签量为4158宗,较3月(3288宗)环比大增26.4%。

价格方面,本月二手网签单价为23888元/平,环比回落0.6%。

主要因为目前房价仍以“买方市场”为主,客户杀价现象相对普遍,从而使得二手网签单价出现微幅反弹。

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广州中原研究发展部觉得,4月二手市场状况主要有以下几方面特点:

(1)疫情影响逐渐淡化。

在目前疫情得到有效控制的情况下,前段时间处于观望的顾客开始相继入市,市场需求逐步释出。据检测统计,新增上门客数目、带看量基本恢复至年前水平,周度成交量继节日后亦再度重返千宗水平。

(2)业主供应积极性提高。

随着企业的开工复产,市场经济逐步复苏,不少住户对后市看跌信心有所提高,部分启东风南蓝筹股、东圃蓝筹股的住户议价空间出现显著回升现象。

同时,中原录得的周度新增房源数目亦基本回归至千宗水平,环比大增逾7成,客户可选择性增多。

(3)信贷环境有所放松,LPR上调至历史最低。

4月20日,央行公布最新按揭市场报价利率,5年期以上LPR降为4.65%,较下期上调10个基点,为历史最低值。利率的上调将显著降低顾客的买房成本,有利于改善顾客对房地产预期,大大促使其入市的积极性,有助于楼市成交回温。

(4)一手分流二手顾客。

疫情控制步入稳定期后,不少开发商为填补一季度的损失和完成业绩要求,便采取“推货+以价换量”模式。促使部份本来准备置业二手的顾客转移至一手市场。

4月市场热点

增城需求降低,成交占比逐渐收窄

据检测中原成交发觉,增城区市场需求降低,二手成交占比出现逐渐回暖。

2019年上半年,增城区成交占比基本保持在15%-18%的区间,但截止2020年4月,增城成交占比一度上涨至9.7%,同比大减7.8%

广州中原研究发展部觉得,增城成交占比逐步上涨主要有两方面缘由:

一方面,2017-2018年期间,增城区成交活跃,消化了大批刚需客源、盘源,促使逾段时间惠州需求不高中原地产股票行情,成交表现相对疲软;

另一方面,增城规划价值已提早消化,区域二手房源性价不高,客户入市热情过高。

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分区点评

花都成交再踞首位股票配资平台,南沙跌幅最小

从各区成交情况来看,本月各区成交量同比继续呈现显著上升的趋势。

其中,黄埔、花都两区跌幅最为显著,1-29日分别成交214宗、726宗,环比3月分别下降43.8%、1.1倍。

其中,花都成交甚至赶超增城(600宗),成交排行再回首位。

另外,需要强调的是,本月南沙整体跌幅最小,环比仅微跌5.2%,共成交122宗。

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广州中原研究发展部剖析觉得,本月南沙二手需求不活跃主要诱因在于一手市场货量充足,加上大力度的折扣活动,促使不少本准备购置南沙次房子的顾客分流至房子市场。

天河区:东圃蓝筹股需求释出,业主议价空间回升

2020年4月,天河区阳光家缘中介网签量为404宗,环比下降22.8%。据检测发觉,本月海珠主要凭着芳村、天河北、天河公园等活跃蓝筹股支撑成交。

其中,天河北蓝筹股多个学位房新村需求尤为活跃,受疫情影响较少。

比如侨怡苑、侨林苑等,其华阳小学的优势教育资源对于不少买房顾客有较强的吸引力,4月的成交单价分别为65577元/平、83364元/平。

另外,据广州中原研究发展部督查了解,随着疫情的有效控制和市场经济的复苏,购房需求开始逐步释出,促使部份房东对后市的看跌信心有所提高。

其中,东圃蓝筹股住户整体议价空间出现显著缩紧,部分住户甚至出现下调报价的现象。

比如本月成交的一套112平三房西向的中海康城物管,年前住户放盘价为475万元,但因看房顾客较少,长时间无法售出,业主选择暂停放盘。

而待3月疫情稳定后,市场买房顾客数目急剧降低,业主看中时机重新放盘,房源放盘价更是上升至493万元,最后“谈判”至480万元成交。

由此可见,疫情之后,广州二手房价依然具备较强的购买力,只要碰到价钱合适的房源,购房顾客仍会及时出手。

越秀区:楼梯楼物管成交向好

2020年4月,越秀区二手网签单价为42294元/㎡;阳光家缘中介网签量为282宗,环比下降31.2%。

相对其它蓝筹股而言,东风东蓝筹股凭着其优质的教育资源及生活配套成熟的优势,整体成交保持高度活跃。

板块活跃新盘为东风广场、锦城花园炒股配资,4月成交单价分别为77958元/㎡、78382元/㎡。

另外,根据广州中原研究发展部检测,本月越秀区散盘成交活跃度远超3月,置业顾客显著降低。

2020年4月散盘成交占比升至52.0%,环比上月净增8.0%。其中,以水荫路散盘、淘金路散盘表现最为突出。

在这样的情况下,4月份走道楼成交占比亦出现显著降低。成交占比下跌至65.0%,环比大增21.0%。

广州中原研究发展部觉得,本月越秀散盘成交量显著攀升有两方面缘由:

一方面,散盘以房改房、楼梯楼居多,价格低洼,入市门槛较低。加上逾段时间住户的议价空间有所扩大,让利幅度对于不少年青的刚需顾客有较强吸引力;

另一方面,目前市场逐步复苏,业主对后市信心提高,不少起初处于观望心态的散盘住户陆陆续续转让手上物管,促使市场上散盘货量充足,客户可选择性增多,成交下降。

海珠区:买一卖一顾客增多,3房房源成交下降

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2020年4月,海珠区网签单价为34683元/㎡;阳光家缘中介网签量为487宗,较2月同期急剧下降35.3%。

据广州中原研究发展部检测,海珠成交相对活跃蓝筹股为天河北蓝筹股,其中蓝筹股向来成交活跃的光大花园,本月成交持续向好,本月成交单价在57557元/平。

除光大花园成交活跃外,本月怡雅苑需求同样活跃,其成交单价为34892元/平。

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此外,据督查了解,本月海珠区置业顾客多以“买一卖一”的置换需求居多中原地产股票行情,而刚需顾客较前段时间有所减轻。

根据中原成交显示,海珠区3房及以上的改善型跃层成交占比出现显著下降,截至4月,占比已上升至36.8%,环比3月同期净增9.1%。

广州中原研究发展部觉得,近期置换需求顾客飙升主要诱因在于:前段时间市场表现疲弱,不少置换需求的买房顾客未能短时间内通过转让旧房源回笼资金,购买“心仪”房源。

而目前房价环境渐趋稳定,市场交投气氛升温,成交周期显著减短,促使本周置换需求降低。

荔湾区:芳村低洼房源充足,深受刚需客偏爱

2020年4月,荔湾区网签单价为30138元/㎡;

阳光家缘中介网签量为204宗,较3月同比下降20.7%。

根据中原成交数据显示,本月荔湾区中山八路蓝筹股因价钱较为低洼,本月成交单价主要集中在30000-36000元/㎡,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的新盘主要为富力广场,本月成交单价分别为46756元/㎡。

另外,本月海珠蓝筹股成交表现相对亮眼,成交亦显著下降,成交占比占区域逾3成成交量。广州中原研究发展部觉得,芳村片区成交占比逐渐上升主要诱因:

片区房价尚处洼地,并有较多的优质走道楼新村,且住户价钱相对“好谈”,客户接受意愿较高。

以海珠活跃新盘合兴苑为例,目前的在售单价在2.4-2.7万元/平区间左右,套均单价为180万元/套,业主议价空间可在5%-8%左右,入市门槛极低,周边生活配套成熟,因此受到刚需顾客所追捧。

白云区:小区盘源报价合理,罗冲围需求活跃

4月份,白云区二手住宅网签宗数为342宗,环比下降25.7%。据广州中原研究发展部检测发觉,本月白云区机场路蓝筹股需求表现稳定,成交与年前相当。

2020年4月机场路蓝筹股中原成交单价为26917元/㎡。

在机场路蓝筹股中,汇侨新城为该蓝筹股的“明星盘”,主要凭着“价格低洼+配套成熟”的优势强势吸客,市场需求活跃,为蓝筹股成交的重要支撑点,本月成交单价为23938元/㎡。

另外,本月白云区成交特征表现为:优质新村盘源需求活跃度较高,反而散盘盘源成交有所反弹。

据督查了解到,如白云罗冲围蓝筹股,目前成交多为富力半岛花园、富力桃园等优质新村房源,而散盘仅仅零星成交量。

主要因为该新村住户放盘价相对合理,客户青睐度高,购房周期通常在1个月左右,反而散盘住户叫价相对强硬,议价空间较窄,促使顾客接受意愿过低。

因此,广州中原研究发展部剖析觉得,目前房价交易环境更趋理智,逐渐产生良性的交易环境。

客户仅遇见合适价钱才能着手入市,不再盲目追价选购。若住户报价偏高,业客双方可能出现长时间的对峙。

番禺区:祈福盘面成交支撑,钟村蓝筹股需求不减

2020年4月,番禺区二手网签单价为23614元/㎡;阳光家缘中介网签量为600宗,环比下降14.7%。

主要由东涌、华南、市桥三大蓝筹股支撑其区域大部分成交量。

其中,钟村蓝筹股成交量主要集中在祈福新村、祈福缤纷汇两盘,其成交单价分别为23812元/平、34851元/平。

购房顾客多以80、90后的刚需群体为主。

另外,据检测发觉,本月华东蓝筹股成交表现较2、3月出现显著下降,新增上门客数目较2、3月净增3成以上,带看量更是较2月大增超5成,整体已基本恢复至年前水平。

另外,据督查了解,目前蓝筹股住户存在较大的议价空间,不少走道楼物管议价幅度可达5%以上。因此,刚需顾客见“有利可图”,从而迅速购进“心水”物业,促使本月区桥蓝筹股整体需求有所会温。

但须要强调的是,5月份区桥蓝筹股将有多个全楼盘(如龙光天璞、大华紫悦府等)推出,能够迅速弥补片区房子市场空白,届时可能会直接分流大批二手买房顾客。因此,预计5月区桥蓝筹股二手成交可能有所影响,市场交投活跃度或略有反弹。

预测:“红五”成交或下挫,但未能出现较大波动

4月,疫情已基本控制,影响亦逐渐淡化,广州二手市场已表现出逐步回升的趋势。

同时,目前融资环境有所放松,利率的连续上调将推动买房热情升温。预计“红八月”市场需求将继续释出。

但“五一”作为黄金周,较多开发协会选择集中开盘、推新或以打折、特价房等让利方式吸引顾客。

据广州中原研究发展部检测统计,五一期间预计将有20个新盘2004套房源推出。

届时将会分流部份二手顾客,增城、南沙和黄埔等一手成交热点区域表现将会更为显著。

因此,广州中原研究发展部预计,5月份成交在4月的基础上略有上升。大市成交(自助网签+中介网签)有望升至10000宗水平左右,价格将保持维稳状态。

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